Plus que jamais, sur le marché de l’immobilier d’entreprise, les acteurs présents doivent faire preuve d’agilité et d’innovation. Les besoins des entreprises ont changé, les usagers sont appelés à jouer le rôle de maîtres d’œuvre pour les promoteurs…

Faire évoluer les besoins

Jusqu’à présent donc, la priorité était l’amélioration de la consommation d’énergie du parc existant. Dorénavant, l’évolution des usages est au centre de la mission des promoteurs. En clair, jusqu’ici, l’immobilier était une réponse à une nécessité organisationnelle des entreprises. Aujourd’hui, il est devenu un facteur de motivation, de bien être, donc de résultats pour l’entreprise. Immeubles mixtes, flexibles, qui favorisent la collaboration, la créativité, le bien-être et qui sont connectés au reste de la ville, pouvant accueillir des visiteurs sur des périodes plus ou moins longues, faisant office de tiers lieux, voilà un peu la feuille de route des promoteurs immobiliers.

Des usagers qui créent la demande

Le prix, le coût réel qui reste aujourd’hui encore la valeur au mètre carré. Demain, il reposera sur la valeur au poste de travail et après-demain sur la valeur ajoutée au poste de travail. Il existe aujourd’hui un certain nombre de labels environnementaux qui entrent aussi en ligne de compte dans le choix des entreprises. Lorsqu’elles choisissent un programme immobilier, les entreprises se comportent comme des touristes. Elles veulent le must, le 5 étoiles ! Un bâtiment HQE n’est plus la cerise sur le gâteau, c’est un dû ! En revanche, le panel de services qu’il offre, voilà ce qui va faire la différence dans la tête du décideur. Et cela vaut pour la logique des baux : fini le fameux 3-6-9 ! Des baux évolutifs sur le nombre de mètres carrés et sur les services, des baux avec un nombre de mètres carrés fixe, mais des services évolutifs…il faut s’adapter aux attentes et aux besoins des entreprises d’aujourd’hui dont le rapport au temps et à l’espace a changé. Une start-up peut avoir besoin d’espace très rapidement. Le bail 3-6-9 est d’ailleurs une spécificité française. Ailleurs en Europe, les baux sont plus longs. Toutes les études récentes montrent que l’un des critères les plus importants pour les gens qui travaillent, c’est la proximité du lieu de travail avec le domicile et avec la ville et ses services : pouvoir s’y rendre rapidement, éventuellement sans voiture, via un transport pratique, peu couteux… Voilà une évolution initiée par le marché du travail : la jeune génération est beaucoup moins intéressée par la voiture individuelle que la précédente. Bref, ce sont les usagers qui feront le marché de demain.

Paris – Province : des différences de perception

A Paris, on peut financer de la rénovation grâce à l’effet de levier : la différence de loyer entre un immeuble rénové et un immeuble non rénové permet aux propriétaires d’investir dans de beaux travaux de rénovation. En région, ces écarts de loyer sont plus faibles, donc le modèle de la rénovation est plus difficile à développer. L’activité en région est promue par les pouvoirs institutionnels locaux, conscients qu’il est vital pour maintenir et attirer des entreprises sur leur territoire, il faut leur offrir un écosystème favorable, à commencer par de beaux programmes immobiliers où les accueillir. Programmes qui souvent s’intègrent à des projets d’aménagement plus globaux, dont l’objectif est d’œuvrer à la qualité de vie d’un quartier et donc d’attirer de nouvelles habitations avec des concepts d’écoquartiers notamment.