Malgré le développement du travail nomade et du télétravail, permis par les nouvelles technologies et accéléré par la crise du COVID-19 et ses suites, il est toujours nécessaire pour les entreprises de se pencher sur les questions immobilières. En effet, qu’il s’agisse de bureaux, d’ateliers, de lieux de vente ou de stockage, le besoin de disposer de locaux reste la norme pour bien des sociétés. Cependant, sous le terme d’immobilier d’entreprise se cache en réalité des problématiques très différentes, de l’acquisition, achat ou location ; à l’entretien en passant par la gestion financière et comptable. L’immobilier est par conséquent un enjeu global auquel les entreprises se doivent de se montrer vigilantes.
L’acquisition des locaux professionnels : bien souvent une nécessité
Les locaux, et l’immobilier en général, sont bien souvent le premier poste de dépense des entreprises. Bien entendu, certaines activités offrent la possibilité de travailler sans nécessiter de locaux, et les espaces de coworking peuvent s’avérer des alternatives pertinentes et à moindre coût. Cependant, ces solutions ne sont pas applicables à toutes les situations, loin s’en faut. Ainsi, l’industrie demande des ateliers ; et des lieux de vente ou de réception de la clientèle sont souvent nécessaires, qu’il s’agisse de bureaux, de magasins ou de showrooms, sans oublier les lieux de stockage de marchandises ou les entrepôts.
Toutefois, les prix de l’immobilier de bureaux sont restés élevés, malgré une baisse sensible pendant les années ayant suivi la pandémie du fait du développement du télétravail. Ainsi, l’acquisition de locaux reste bien souvent une problématique délicate pour les entreprises, qui se posent dès lors la question de l’acquisition ou de la location. Cette question n’a pas lieu d’être, ou du moins différemment, dans le cadre des acquisitions de fonds de commerce ; et reste marginale pour de gros investissements comme des ateliers de production ou des entrepôts, projets englobant souvent une étape relevant de la promotion immobilière. L’achat de locaux permet de donner une assise à l’entreprise, et peut créer des actifs qui pourront être valorisés dans un second temps, mais cela demande le recours à des prêts, soit pas nécessité soit pour créer un effet de levier. Cette solution évite toutefois aux entreprises de devoir s’acquitter d’un loyer, somme par définition « perdue ». La location pour sa part reste la solution la plus courante, surtout pour de jeunes entreprises ou dans les plus grandes agglomérations du fait des prix du m2. Ce prix se retrouve bien entendu dans les loyers.
En dehors des prix, qui sont évidemment des freins, aussi bien à l’achat qu’à la location, existe tout simplement la difficulté à trouver des locaux disponibles dans les budgets souhaités ou possibles. La question de l’emplacement est en effet centrale, pour des raisons commerciales, logistiques, ou de prestige pour certaines activités. Cette recherche de locaux peut s’avérer parfois stressante, et dans tous les cas chronophage. C’est pour cette raison que le recours à des agences compétentes pour la recherche de locaux professionnels ou de fonds de commerce se révèle souvent idéal, malgré le coût supplémentaire que cela implique.
L’aménagement et l’entretien des locaux
Les locaux ne demandent pas seulement à être acquis : ils doivent bien souvent être aménagés, et toujours entretenus. L’aménagement dépend bien entendu de l’usage et de la destination de ces espaces, et chaque activité, chaque entreprise à bien sûr ses besoins propres. En dehors de l’ameublement, des travaux peuvent devoir être entrepris par les sociétés avant d’entamer l’utilisation, et là encore il convient de ne pas négliger cet aspect, car ces travaux peuvent être importants, et donc couteux. Il ne s’agit en effet pas seulement d’installer des bureaux et de parfaire une décoration : créer des espaces de travail, monter des cloisons, installer des prises électriques est souvent nécessaire, et prend du temps. Il en est de même pour les ateliers, commerces et entrepôts, qui peuvent eux aussi demander des travaux d’aménagement importants, que ce soit pour une optimisation des postes de travail dans une optique d’ergonomie, ou une mise aux normes pour répondre aux nouvelles réglementations en vigueur. Ces réglementations sont en effet contraignantes, aussi bien pour les questions de santé au travail ou d’accueil des personnes en situation de handicap. Ces travaux d’aménagement sont nécessaires, et le recours à des professionnels permet d’optimiser les projets en amont et de s’assurer de la conformité des travaux.
Les locaux professionnels doivent également être entretenus. S’il est toujours possible de demander aux salariés d’assurer un rapide nettoyage de leurs postes de travail, la propreté de l’ensemble des locaux est importante et ne peut se faire en plus des tâches à accomplir. De plus, certaines problématiques, comme les nuisibles si présents dans les grandes agglomérations, demandent une réelle expertise, que seuls des professionnels peuvent prétendre réellement maîtriser.
L’immobilier d’entreprise, une évidente dimension financière
Qu’il s’agisse d’un achat ou d’un projet de construction, avec une dimension de promotion, la question de la gestion financière des projets est évidente. De par les sommes en jeu, il est important de suivre et de piloter au plus près l’avancement des projets, et de rester vigilants à tout dérapage constaté ou probable. Pour cela, il est nécessaire de rester attentif aux divers indicateurs, et surtout de s’entourer des meilleurs partenaires. De même, la gestion comptable des projets terminés reste complexe, englobant toute une dimension réglementaire que les entreprises se doivent de prendre en compte, et que les services financiers, ou les comptables partenaires, doivent particulièrement surveiller.
L’immobilier d’entreprise est également un formidable levier de développement, pour peu de maitriser certaines facettes de ce métier et d’en avoir les capacités financières. La pierre est en effet un investissement parmi les plus sûrs, et offre de belles perspectives de rentabilité, qu’il est de plus possible d’optimiser. Toutefois, la gestion de ces actifs immobiliers, bâtis ou non car les terrains ont eux aussi une vraie valeur en fonction de leur localisation, demande une réelle expertise, aussi bien technique et administrative que juridique et financière. L’asset management et la property management sont des compétences à part entière, et d’une grande complexité. Ces métiers sont en effet à la confluence de la gestion financière des actifs et des règlements encadrant la propriété foncière ou le Code de l’urbanisme. Ainsi, là encore, s’il est possible pour les entreprises de procéder à toute cette gestion elles-mêmes, faire appel à des professionnels s’avère bien souvent être un vrai gain de temps et d’efficacité.